Unser Immobilienratgeber
Wertvolle Tipps und Tricks für Käufer und Verkäufer

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Heiligenhafener und die, die es eventuell werden wollen,

vielleicht besitzen Sie bereits eine Immobilie an unserer wunderschönen Ostseeküste und spielen mit dem Gedanken, diese zu veräußern oder Sie möchten sich räumlich verändern?
Oder Sie sind noch auf der Suche nach einem passenden (Ferien-) Objekt an unserer wunderschönen Ostseeküste?

Dieses kleine Handbuch ist für Sie entstanden, um Ihnen einige Fakten sowie Wissen für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie mitgeben zu können.

Ihr Borsum Immobilien Team

Das richtige Know-How ist das A & O

Der Besitz einer Immobilie an der Ostseeküste, egal ob in Heiligenhafen, Großenbrode oder einem anderen Ostseeort, ist schon immer etwas Besonderes gewesen.
In den letzten Jahren hat sich die Nachhaltigkeit sowie der Trend in das „Betongold“-Investment bewährt gemacht.

Insbesondere in guten Lagen, ließen sich somit signifikante Wertzuwächse und Preisentwicklung verzeichnen. So ist es kein Geheimnis, dass in und um Heiligenhafen immer wieder neue Höchststände und Rekordpreise aufgerufen und erzielt werden.

Denn die Attraktivität unserer Strände, Infrastruktur und unserer Orte ebenso wie der Trend zu inländischem Reisen steigt immer weiter und sorgt für eine ungebremste Nachfrage nach Immobilien an der Ostseeküste.

Dies sorgt natürlich auch für einige Angebote und umso mehr Anbieter von Immobilienverkäufern. Unter diesen Anbieter gibt es seriöse ebenso wie eher unseriöse.

Unser Bestreben als professioneller Makler mit inzwischen über 40 jähriger Familientradition ist es, Sie bestmöglich bei dem Verkauf oder Kauf Ihres Objekts zu begleiten.

Hierzu zählt u.a. auch unser selbst gestecktes Ziel, die Beratungs- und Marktqualität von Immobiliendienstleistungen zu verbessern – beispielsweise durch unseren Einsatz, unsere Arbeit und unter anderem auch diesen Immobilienratgeber.

Überzeugen Sie sich bei Bedarf auch gerne selbst und lassen sich von uns persönlich beraten.

Auf dieser Seite finden Sie Basiswissen sowie Tipps zu verschiedenen Themen. Über die nachfolgenden Buttons gelangen Sie direkt zum jeweiligen Abschnitt.

Die Basics

Die Immobilie

Im rechtlichen Sinn beschreibt sich die Immobilie als „unbewegliche Sache“, wodurch in der Regel ein Grundstück mit dem sich darauf befindlichen Bauwerk beschrieben wird.

Hierbei kann es sich um ein Reihenhaus, Haus oder eine Wohnung in den verschiedensten Bauweisen handeln.

Das Grundbuch

Alles darf und muss seine Ordnung haben, insbesondere wenn es um Grund und Boden geht.

Diesen Zweck erfüllt in Deutschland das Grundbuch, welches für jede Immobilie zwingend notwendig ist und aus welchem sich die wichtigsten rechtlichen Verhältnisse herleiten lassen. Die sorgfältige Führung des Grundbuches obliegt dem Grundbuchamt.

Jedes Grundbuch besitzt eine eigene Grundbuchblattnummer und ist in ein, Deckblatt, das Bestandsverzeichnis sowie insgesamt drei Abteilungen aufgegliedert.

Im Deckblatt sind das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung sowie die Grundbuchblattnummer zu finden.

Das Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über die Grundstücksdaten, die Flurstücke, Nutzungs- und Wirtschaftsart sowie ggfls. vorhandener Herrschrechte (positive Rechte).

Abteilung I des Grundbuchs

Abteilung I des Grundbuches gibt Auskunft über den aktuellen sowie bisherigen Eigentümer.

Abteilung II des Grundbuchs

Abteilung II gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse und ggfls. einschränkenden Lasten des Grundstücks. Beispielsweise in der Form von Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechten oder Reallasten.

In diesem Grundbuch ist bspw. ein Grunddienstbarkeit vermerkt.

Abteilung III des Grundbuchs

In Abteilung III sind ggfls. Grundpfandrechte in der Form von Hypotheken oder Grundschulden durch finanzierende Kreditinstitute zu finden.

Rechtsverhältnisse im Immobilienerwerb

Ein besonderes Augenmerk dürfen Sie auf Abteilung II des Grundbuchs richten, da in diesem mögliche Beschränkungen und Lasten zu entnehmen sind.

Grunddienstbarkeiten beschränken das Grundbuch in der Form, dass einem anderen Eigentümer eines Grundstücks bestimmte Rechte gewährt werden (beispielsweise ein Wegerecht), die auch bei einem Verkauf weiter übertragen werden.

Bei einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit wird eine natürliche Person berechtigt (beispielsweise mit einem lebenslangen Wohnrecht). Der signifikante Unterschied bei dieser Rechtsform liegt darin, dass dieses Recht mit dem Tod erlischt und nicht weiterübertragen wird.

Des Weiteren kann einem Begünstigten in der Form des Nießbrauchs das Recht der vollständigen Nutzung eingeräumt werden, sodass dem Begünstigtem auch mögliche Mieteinnahmen zustehen, dieser jedoch nicht rechtlicher Eigentümer des Grundstücks wird.

Baulasten sind nicht im Grundbuch zu finden, regeln jedoch baurechtliche Sachverhalte. So kann bspw. in der Form einer Abstandsbaulast vereinbart werden, dass der Nachbar gewährt, dass man näher an seine Grundstückgrenze heranbaut und dieser im Umkehrschluss einen größeren Abstand zur Grundstückgrenze einhält.

Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen oder haben eine Frage?

Erhalten Sie eine professionelle Einschätzung durch einen unserer Makler

Klicken Sie auf diesen Button. Dort gelangen Sie direkt zu unserem Kontaktformular.

Rechtsformen des Immobilienerwerbs

Es gibt vielfältige Formen des Immobilienerwerbs, die je nach persönlicher Zielsetzung mehr oder weniger geeignet sind.

Die wichtigsten Rechtsformen möchten wir Ihnen gerne nachfolgend darstellen.

Alleineigentümer

Eine natürliche oder juristische Person (Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) oder eine Personenhandelsgesellschaft ist alleiniger Eigentümer.

Gesamthandseigentum (Erbgemeinschaft)

In diesem Fall steht das Eigentum mehreren Personen gemeinsam zu.
Sie können deshalb nur gemeinsam verfügen.

Miteigentum nach Bruchteilen (bspw. Eheleute):(Erbgemeinschaft)

Hier steht zwei oder mehreren Personen das Miteigentum zu.

Jeder Teileigentümer darf über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen. Dieser Miteigentumsanteil ist ideell, das heißt jedem Miteigentümer steht die Nutzung des gesamten Grundstücks und nicht nur eines Teils zu.

Wohn- und Teileigentum (Eigentümergemeinschaft, WEG):

Zwei oder mehreren Personen steht das Miteigentum zu.

Jeder Teileigentümer kann über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen. Dieser Miteigentumsanteil ist ideell, aber mit einem speziellen Sondereigentum an einer Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden.

Der Umgang mit dem Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilien an der Ostseeküste werden heutzutage in der Regel Mehrfamilienhäuser errichtet, die nach WEG geteilt wurden.

Dies bedeutet, dass ein Wohnungseigentum geschaffen wurde, also für jede Wohnung ein „Sondereigentum“ besteht, welches durch ein eigenes Wohnungsgrundbuch gesichert ist.

Die Eigentümergemeinschaft selbst besteht also aus allen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft, die einen Anteil an der Immobilie gemäß Ihres Miteigentumsanteil besitzen.

Unterschieden wird innerhalb der WEG zwischen dem Sondereigentum (an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum) sowie dem Gemeinschaftseigentum (das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen).

Die „Spielregeln“ der WEG sind in der Gemeinschaftsordnung, einem Teil der Teilungserklärung festgehalten.

Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird kein Grundstück im klassischem Sinne erworben, sondern lediglich das notariell beurkundete Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Auch das Erbbaurecht kann belastet, verkauft oder vererbt werden, besitzt in der Regel jedoch eine begrenzte Laufzeit zwischen 66 und 99 Jahren. Der Eigentümer ist in dieser Konstellation der Eigentümer der Grundstücks und überlässt Ihnen dieses gegen die Zahlung eines festgelegten Erbbauzinses. Zur Sicherung dieses Rechts wird ein gesondertes Erbbaugrundbuch angelegt.

Welche Rechtsform ist nun die richtige für mich?

Um diese Frage beantworten zu können, sollten Sie sich im Vorfeld die folgenden Fragen stellen:

- Welche Nutzungsart ist vorgesehen, möchten Sie das Objekt als Kapitalanlage oder für den eigenen Bedarf nutzen?

- Wie lang ist Ihr Anlagehorizont? Gibt es ggfls. Erben, die Sie in Ihrer Planung berücksichtigen möchten?

Nutzungsarten von Immobilien

Dauerwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung

Insbesondere an Ostseeorten eine wichtige Frage.

Wer seine Immobilie als Dauerwohnsitz nutzen möchte, muss hierzu seinen Hauptwohnsitz anmelden, was jedoch eine Nutzung als Ferienwohnung ausschließt.

Zweitwohnsitze können jedoch als Ferienwohnung genutzt werden, sodass sich Eigenbelegungen sowie Feriengastaufenthalte abwechseln. Sehr wichtig ist in diesem Fall jedoch vorab zu prüfen, ob die Nutzung als Ferienwohnung überhaupt zulässig ist, denn insbesondere an der Ostsee gelten hier strenge kommunale Richtlinien.

Wenn Sie sich unsicher sind, ob und in welcher Form Sie Ihre Immobilien nutzen dürfen, so holen Sie sich vorsichtshalber einen professionellen Rat ein.

Die richtigen Partner

Wie bereits in unserer Einleitung erwähnt, ist „Planung das A & O“, denn hier ist mehr dran, als man manchmal glauben mag.

Zumindest bei größeren Investitionen oder Entscheidungen ist es unerlässlich sich einen fundierten Rat einzuholen.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie zählt unserer Meinung nach zu diesen Entscheidungen, denn eine Fehlentscheidung kostet sprichwörtlich bares Geld.

Ob es nun die Wahl des richtigen Maklers, die Beauftragung von Handwerkern, die Wahl der finanzierenden Bank oder aber auch der richtige Dienstleister vor Ort für die Ferienvermietung ist. Das Thema Immobilien ist breit gestreut.

Zögern Sie daher nicht uns nach Rat und Tat fragen.

Die Wahl der richtigen Immobilienfinanzierung

Wie auch die Immobilie selbst, sollte Ihre Finanzierung auf einem soliden Fundament aufgebaut sein. Denn der Zinseszins-Effekt arbeitet in beide Richtungen – positiv sowie negativ.

Schauen Sie daher immer genau hin, stellen Fragen und holen Sie sich mehrere Angebote ein. Denn auch im Finanzierungsgeschäft gibt es immer wieder fragliche „Beratungen“.

So ist es in der Niedrigzinsphase durchaus möglich eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Wer beispielsweise nur 1% p.a. tilgt, wird mit der Finanzierung seiner Immobilie über 40 Jahre beschäftigt sein.

Ein besonderes Augenmerk sollten Sie auf „gutgemeinte“ Dienstleistungen legen, die Ihnen im Rahmen einer Finanzierung mitangeboten werden.
Auf Lebensversicherungen, unnötige Bausparverträge oder andere Versicherungen sollten Sie sich nicht einlassen und stattdessen einen seriöseren Vermittler aufsuchen.

Tipps für Kaufinteressenten

Der Kauf einer Immobilie ist aufregend und gehört für viele Menschen zu einer der wichtigsten und auch schönsten Entscheidungen des Lebens.

So beobachtet man nicht selten, dass der Immobilienerwerb hoch emotional sein kann und darf. Daher ist es nie verkehrt auch Ihr Bauchgefühl zur Sprache kommen zu lassen.

Wie ist der Ablauf des Immobilienkaufs und was erwartet mich?

Die richtige Immobilie finden

„Wenn ich acht Stunden Zeit hätte, um einen Baum zu fällen, würde ich sieben Stunden dafür aufwenden, meine Axt zu schärfen.“ – Abraham Lincoln

Zuallererst sollten Sie sich daher die Frage stellen, welche Art von Immobilie Sie suchen und was Ihre Zielsetzung ist. Soll es eine Kapitalanlage sein oder nur zur Eigennutzung dienen?

Im Nachgang sollten Sie ausgiebig den Markt checken, entweder selbstständig oder mit Hilfe eines Maklers. Parallel hierzu sollten Sie unbedingt auch bereits die Finanzierung Ihrer Immobilie planen, um ein erstes Gefühl zu erhalten.
So wissen Sie bereits im Vorfeld, bis zu welchem Preis Sie sich eine Immobilie leisten können und auch leisten möchten. Insbesondere bei der Finanzierung von Ferienwohnungen wird von den Banken teilweise ein höherer Eigenkapitalanteil gewünscht, sodass Sie Ihre Suche ggfls. bereits im Vorfeld einschränken können.

Nun geht es ans Besichtigen. Das heißt Sie schauen sich so viele Immobilien wie möglich an, um ein genaues Bild davon zu entwickeln, was Sie sich wünschen. So sollte die Wahl der Lage wohl überlegt sein, denn Sie können vieles ändern, nur nicht die Lage Ihrer Immobilie.

Haben Sie nun das Objekt Ihrer Begierde gefunden, nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Objektunterlagen wie den Energieausweis, die Teilungserklärung oder auch die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zu studieren und offene Fragen zu klären.

Nun wird es ernst – der Kaufvertrag und weitere Ablauf

Der Kaufvertrag wird zwingend durch einen Notar erstellt und enthält im Wesentlichen die folgenden Punkte:

Eintragung einer Auflassungsvormerkung, hiermit ist das Grundbuch quasi für Sie „reserviert“.

Prüfung der folgenden Bedingungen des Kaufvertrags durch den Notar:

a) Negativattest der Gemeinde, dass diese kein Vorkaufsrecht ausüben
b) Löschung nicht übernommener Lasten in Abt. II und III
c) Unbedenklichkeits-bescheinigung des Finanzamtes
d) Grundpfandbestellung des Käufers
e) Prüfung der Verwalterzustimmung

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, wird der Notar die weitere Abwicklung anstoßen. Spätestens nach der Kaufpreiszahlung dürfen Sie sich dann zu den stolzen Immobilienbesitzern zählen.

Tipps für Verkäufer

Dem Kunden mehr bieten, als er erwartet.

Die richtige Präsentation

Der erste Eindruck zählt, daher ist es empfehlenswert, dass Sie Ihr Objekt auf Vordermann bringen.

Ein neuer Anstrich, Entrümpeln und ein gründlicher Wohnungs- bzw. Hausputz bewirken oft schon kleine Wunder und können den Verkaufspreis Ihrer Immobilie signifikant steigern.

Unter Umständen macht es auch Sinn kleinere oder größere Renovierungsarbeiten durchzuführen, dies ist jedoch stark abhängig vom Zustand des Objekts, Ihrer persönlichen Zielsetzung und natürlich auch Ihrer Kaufpreisvorstellung.

Holen Sie sich hierzu im besten Fall einen Rat bei uns ein, ob und in welchem Umfang Renovierungen Sinn machen würden.

Sie möchten eine kostenlose und unverbindliche Einschätzung?
Fragen Sie uns gerne nach Rat

Kontaktieren Sie uns über folgendes Kontaktformular

Exkurs – Ferienvermietung und Mee(h)r

Sie planen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu erwerben oder sind bereits Eigentümer und möchten Ihre Zeit lieber für die schönen Dinge des Lebens nutzen, als sie mit der Organisation der Vermietung zu verbringen?

Im Vergleich zur klassischen Dauermiete lassen sich mit der Ferienvermietung überdurchschnittliche Mieten erzielen, die jedoch auch mit einem höheren Risiko eines Leerstands einhergehen.

Diese freien Zeiten können Sie im Bedarfsfall jedoch auch gerne selbst nutzen, wodurch sich eine Art „Hybrid-Nutzung“ aus sich abwechselnder Ferienvermietung und Eigennutzung ergibt.
Wichtig ist hier nur, dass Sie im Voraus in Erfahrung, ob und in welcher Form eine Zweitwohnungssteuer in Ihrer Gemeinde gilt, die u.U. fällig werden könnte.

Genauso wichtig ist es, im Vorfeld die rechtlichen Rahmenbedingungen zu klären, d.h. ob eine Ferienvermietung überhaupt (und wenn ja unter welchen Bedingungen) zulässig ist. Denn Verstöße gegen den B-Plan können teuer werden, Strafen für Verstöße liegen i.d.R. im höheren 5-stelligen Bereich.

Sind alle Voraussetzungen für eine Vermietung als Ferienwohnung geklärt, können Sie schon bald Ihre ersten Feriengäste begrüßen.

Richten Sie Ihre Wohnung stilvoll ein, achten Sie auf eine ansprechende und professionelle Internetpräsentation sowie auf eine reibungslose Organisation der Vermietung, um ein optimales Mietergebnis zu erzielen.

Sofern Sie sich Unterstützung bei der Umsetzung der Ferienvermietung wünschen, lassen Sie uns Ihnen gerne bei der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie behilflich sein. Wir übernehmen gerne für Sie die gesamte Arbeit, beginnend mit der Präsentation Ihrer Immobilie bis hin zur Schlüsselübergabe und Endreinigung.

Sie können sich währenddessen gepflegt zurücklehnen und das Investment in Ihre Ferienimmobilie genießen.

Fordern Sie hierzu gerne unseren Infoprospekt für die Ferienvermietung an oder nutzen Sie unsere Website unter https://borsum-vermietung.de/vermieter-werden/ , um sich einen Eindruck über uns und unsere Leistungen zu verschaffen.

Über Borsum Immobilien

Borsum Immobilien ist ein familiengeführtes Unternehmen mit Bestand seit über 45 Jahren. Unser Schwerpunkt liegt in der Vermittlung von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und Ferienimmobilien jeglicher Art.

Neben der Vermittlung von Immobilien sind wir spezialisiert auf die Vermietung von Ferienwohnungen und gehören zu den Vorreitern in Sachen renditeorienterter Immobilienvermittlung.